مالیات املاک چیست؟ بررسی مالیات فروش ملک

مالیات املاک یکی از انواع مالیات‌های مستقیم است که به مالکیت املاک و مستغلات تعلق می‌گیرد. این مالیات در بسیاری از کشورهای جهان به عنوان منبع مهم درآمد دولت‌ها شناخته می‌شود. در ایران نیز، مالیات املاک بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394 وضع و اجرا می‌شود.

در صورت داشتن هر گونه سوال یا ابهام درباره مالیات املاک می توانید از مشاوره مالیاتی شرکت سامان محاسبان استفاده کنید. کارشناسان ما متخصص این زمینه هستند.

انواع مالیات املاک

مالیات بر درآمد اجاره

این نوع مالیات به درآمدی که از طریق اجاره املاک و مستغلات حاصل می‌شود تعلق می‌گیرد. نرخ این مالیات 25 درصد از اجاره دریافتی است.

مشمولین مالیات بر درآمد اجاره، اشخاص حقیقی که مالک واحدهای مسکونی، تجاری و اداری باشند و اشخاص حقوقی مانند شرکت‌ها و موسسات که مالک واحدهای مسکونی، تجاری و اداری باشند، در نظر گرفته می شوند.

محاسبه مالیات بر درآمد اجاره در دو مرحله انجام می‌شود:

مرحله اول: تعیین ماخذ مالیات

• 75 درصد اجاره بهای سالانه (جمع اجاره بهای ماهانه در 12) به عنوان ماخذ مالیات در نظر گرفته می‌شود.
• 18 درصد مبلغ رهن کامل در سال به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی می‌شود.

مرحله دوم: محاسبه مالیات

• مبالغ کمتر از 50 میلیون تومان 15%
• مبالغ بین 50 تا 100 میلیون تومان 20%
• مبالغ بیش از 100 میلیون تومان 25%

معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره

• واحد مسکونی که محل سکونت مالک یا افراد تحت تکفل او باشد.
• درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی که به اشخاص تحت تکفل (پدر، مادر، همسر، فرزند و اجداد) واگذار شده باشد.
• درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی که به شرط وقف، به موقوفات عام واگذار شده باشد.
• درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی که به طلاب علوم دینی واگذار شده باشد.

مهلت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره

• تا پایان تیرماه سال بعد از سال شمسی که در آن اجاره دریافت شده است.

نحوه پرداخت مالیات بر درآمد اجاره

• از طریق سامانه پرداخت الکترونیکی مالیات سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی https://www.intamedia.ir/
• از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک مالیاتی

جرائم عدم پرداخت مالیات بر درآمد اجاره

• جریمه دیرکرد:  معادل 2 درصد به ازای هر ماه تاخیر
• جریمه عدم تسلیم اظهارنامه: 10 تا 30 درصد مالیات متعلق

مالیات نقل و انتقال املاک

این نوع مالیات هنگام انتقال مالکیت املاک و مستغلات، از جمله در زمان خرید و فروش، به نرخ 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک اخذ می‌شود. مواردی که در زمینه مالیات نقل و انتقال باید بدانید شامل موارد زیر است:

• مالیات نقل و انتقال: به مالیاتی گفته می‌شود که به هنگام انتقال مالکیت املاک و مستغلات، از طرفین معامله (خریدار یا فروشنده) اخذ می‌شود.
• ارزش معاملاتی: مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال، ارزش معاملاتی ملک است که توسط هیأت‌های کارشناسی اداره امور مالیاتی تعیین می‌شود.
• معافیت‌های مالیاتی: در برخی موارد، معافیت‌هایی برای مالیات نقل و انتقال در نظر گرفته می‌شود، مانند معافیت واحدهای مسکونی تا سقف مشخصی از متراژ.

موارد مشمول مالیات نقل و انتقال

• نقل و انتقال املاک مسکونی
• نقل و انتقال املاک تجاری
• واگذاری سرقفلی
• حق مالکانه یا مالکیت

نرخ مالیات نقل و انتقال چقدر است؟

• املاک مسکونی 5 درصد ارزش معاملاتی
• املاک تجاری 5 درصد ارزش معاملاتی
• واگذاری سرقفلی 2 درصد ارزش سرقفلی
• حق مالکانه 4 درصد ارزش حق مالکانه

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال

مالیات نقل و انتقال املاک به صورت زیر محاسبه می‌شود:

مالیات = نرخ مالیات × ارزش معاملاتی

فرض کنید ارزش معاملاتی یک واحد مسکونی 1 میلیارد تومان باشد. مالیات نقل و انتقال این واحد مسکونی به شرح زیر محاسبه می‌شود:

مالیات = 5% × 1 میلیارد تومان = 50 میلیون تومان

معافیت‌های مالیاتی نقل و انتقال

• واحدهای مسکونی تا 120 متر مربع زیربنای مفید در هر سال یکبار
• واحدهای مسکونی که به وراث قانونی منتقل می‌شوند
• املاک وقفی

نکات مهم :

• مالیات نقل و انتقال املاک در زمان تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، توسط خریدار یا فروشنده پرداخت می‌شود.
• در صورت عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال، جریمه‌هایی به متخلف تعلق می‌گیرد.
• در صورت مشکوک بودن ارزش معاملاتی ملک، اداره امور مالیاتی می‌تواند ارزش واقعی ملک را تعیین و مبنای محاسبه مالیات قرار دهد.
• برای آگاهی از جزئیات بیشتر و قوانین مربوط به مالیات نقل و انتقال املاک، می‌توانید به وب سایت سازمان امور مالیاتی کشور مراجعه کنید.

مالیات بر ارزش افزوده املاک

 این نوع مالیات در زمان ساخت و فروش واحدهای مسکونی نوساز، به نرخ 9 درصد از ارزش افزوده ملک اخذ می‌شود. مالیات بر ارزش افزوده (VAT) عوارض غیر مستقیمی است که بر ارزش افزوده کالاها و خدمات در مراحل مختلف تولید و توزیع، از تولید کننده تا مصرف کننده نهایی، تعلق می‌گیرد.

 در ایران، قانون مالیات بر ارزش افزوده در سال 1387 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و از سال 1388 اجرایی شد.

مشمولیت املاک در قانون مالیات بر ارزش افزوده

طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده، عرضه و نقل و انتقال املاک و مستغلات، اعم از مسکونی، تجاری، اداری و ... مشمول این قانون می‌شود. به عبارت دیگر، در هر معامله ملکی، خریدار و فروشنده موظف به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده هستند.

نرخ مالیات بر ارزش افزوده املاک

نرخ مالیات بر ارزش افزوده املاک در حال حاضر 9 درصد است. این نرخ از ارزش معامله ملک محاسبه می‌شود.

برای محاسبه مالیات بر ارزش افزوده املاک، ابتدا باید ارزش معامله ملک مشخص شود. سپس 9 درصد از ارزش معامله به عنوان مالیات بر ارزش افزوده محاسبه می‌شود.

پرداخت مالیات بر ارزش افزوده املاک به دو صورت انجام می‌شود:

• در معاملات عادی: در این نوع معاملات، خریدار و فروشنده هر کدام به طور مساوی 4.5 درصد از ارزش معامله را به عنوان مالیات بر ارزش افزوده پرداخت می‌کنند.
• در معاملات مشمول معافیت‌های مالیاتی: در این نوع معاملات، فقط خریدار موظف به پرداخت 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده است.

معافیت‌های مالیات بر ارزش افزوده املاک

برخی از معاملات ملکی از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده معاف هستند. این معافیت‌ها شامل موارد زیر می‌شود:

• اولین نقل و انتقال املاک مسکونی پس از اتمام عملیات ساختمانی
• واگذاری املاک مسکونی توسط اشخاص حقیقی به اشخاص حقیقی دیگر
• واگذاری املاک مسکونی توسط تعاونی‌های مسکن به اعضاء خود
• واگذاری املاک تجاری و اداری توسط اشخاص حقیقی به اشخاص حقیقی دیگر به شرطی که برای سکونت مورد استفاده قرار نگیرد.

نکات مهم در خصوص مالیات بر ارزش افزوده املاک

• در معاملات عادی، خریدار و فروشنده موظف به اخذ کد مالیاتی هستند.
• در معاملات مشمول معافیت‌های مالیاتی، خریدار باید گواهی معافیت مالیاتی را از سازمان امور مالیاتی دریافت کند.
• عدم پرداخت مالیات بر ارزش افزوده املاک، مشمول جریمه و مجازات خواهد شد.

معافیت های پیش بینی شده مالیات اجاره در سال 1402

طبق قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394 و اصلاحات بعدی آن، معافیت های زیر برای مالیات بر درآمد اجاره در نظر گرفته شده است:

معافیت کلی:

• تا سقف 50 میلیون تومان در سال: در صورتی که مجموع درآمد اجاره املاک اشخاص حقیقی در طول سال 1402 از 50 میلیون تومان تجاوز نکند، مشمول مالیات نخواهد شد.

معافیت های مازاد بر 50 میلیون تومان:

• واحدهای مسکونی که به طور مستقل به اشخاص حقیقی اجاره داده می شوند:
  • درآمد سالانه تا 150 میلیون تومان: از 50 تا 150 میلیون تومان، مشمول مالیات بر درآمد اجاره به نرخ 10% خواهد بود.
  • درآمد سالانه بیش از 150 میلیون تومان: مازاد 150 میلیون تومان، مشمول مالیات بر درآمد اجاره به نرخ 15% خواهد بود.
• املاک تجاری و اداری:
  • درآمد سالانه تا 100 میلیون تومان: از 50 تا 100 میلیون تومان، مشمول مالیات بر درآمد اجاره به نرخ 20% خواهد بود.
  • درآمد سالانه بیش از 100 میلیون تومان: مازاد 100 میلیون تومان، مشمول مالیات بر درآمد اجاره به نرخ 25% خواهد بود.

سایر معافیت ها:

• املاک وقفی: در صورتی که درآمد حاصل از اجاره املاک وقفی صرف امور عام المنفعه شود، مشمول مالیات نخواهد شد.
• املاک مسکونی که به صورت موقت به اشخاص حقیقی اجاره داده می شوند:
  • درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی که به صورت موقت (کمتر از یک سال) به اشخاص حقیقی اجاره داده می شوند، تا سقف 100 میلیون تومان در سال معاف از مالیات خواهد بود.
• املاک مسکونی خالی از سکنه:
  • در صورتی که واحدهای مسکونی در طول سال به طور کامل خالی از سکنه باشند، مشمول مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه به نرخ 0.5% از ارزش روز املاک مذکور خواهند شد.

نکات مهم:

• مبالغ معافیت مالیاتی ذکر شده در بالا برای سال 1402 هستند و ممکن است در سال های آینده تغییر کنند.
• برای برخورداری از معافیت های مالیاتی، اشخاص حقیقی موظف به ارائه اظهارنامه مالیاتی در موعد مقرر هستند.
• در صورتی که اشخاص حقیقی از ارائه اظهارنامه مالیاتی خودداری کنند، مشمول جرایم مالیاتی خواهند شد.

معافیت‌های مالیاتی املاک:

• معافیت مالیات بر درآمد اجاره: واحدهای مسکونی که تا 150 متر مربع زیربنا دارند، در صورتی که به عنوان واحد مسکونی اجاره داده شوند، از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند.
• معافیت مالیات نقل و انتقال املاک: اولین نقل و انتقال املاک در هر سال شمسی، از مالیات نقل و انتقال املاک معاف است.

نکاتی در خصوص مالیات املاک:

• پرداخت مالیات املاک به موقع، برای جلوگیری از جریمه و مشمولیت‌های قانونی، ضروری است.
• برای پرداخت مالیات املاک، می‌توانید به صورت آنلاین یا حضوری به اداره امور مالیاتی مراجعه کنید.
• در صورت بروز هرگونه مشکل در خصوص مالیات املاک، می‌توانید از مشاوره متخصصان مالیاتی استفاده کنید.

جریمه عدم پرداخت مالیات املاک

پرداخت به موقع مالیات‌ها، وظیفه‌ای همگانی است که هم به نفع دولت و هم به نفع شهروندان خواهد بود. در خصوص مالیات املاک نیز، عدم پرداخت به موقع آن، مشمول جریمه‌هایی خواهد شد که در این بخش به شرح آن‌ها می‌پردازیم.

انواع جریمه:

جریمه دیرکرد:

این جریمه به ازای هر ماه تاخیر در پرداخت مالیات، 2.5 درصد از مبلغ مالیات تعلق می‌گیرد.

جریمه عدم تسلیم اظهارنامه:

در صورت عدم ارسال اظهارنامه مالیات بر املاک، جریمه‌ای معادل 10 تا 30 درصد از مالیات متعلق، به مودی تعلق خواهد گرفت.

راه‌های جلوگیری از جریمه مالیات املاک

• پرداخت به موقع مالیات
• ارسال اظهارنامه مالیات بر املاک در موعد مقرر
• استفاده از خدمات مشاوران مالیاتی برای محاسبه و پرداخت صحیح مالیات